16 maja 2026 r. Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej wydał wyrok (sygn. III CSKP 122/26). Uznał, że konsument, który zawarł z deweloperem ugodę likwidującą część wad lokalu, co do zasady nie traci uprawnień z rękojmi względem innych, ujawnionych później usterek. Sprawa dotyczyła kupującej mieszkanie w dużej inwestycji w Warszawie. Po podpisaniu ugody reklamacyjnej domagała się dalszego obniżenia ceny o 120 tys. zł z powodu nowych wad konstrukcyjnych. Sąd II instancji oddalił powództwo, powołując się na „całkowite wyczerpanie roszczeń” ugodą. SN uchylił ten wyrok – kluczowa jest precyzyjna treść ugody i świadomość stron co do zakresu zrzeczenia się roszczeń.
Stanowisko sądu najwyższego: granice ugody deweloperskiej
Wyrok z 16 maja 2026 r. (sygn. III CSKP 122/26) SN uznał, że ugoda z deweloperem nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady ujawnione po jej zawarciu. Sprawa dotyczyła kupującej mieszkanie w dużej inwestycji w Warszawie, która po podpisaniu ugody reklamacyjnej domagała się obniżenia ceny o 120 tys. zł z powodu nowych wad konstrukcyjnych. Sąd II instancji oddalił powództwo – powołał się na całkowite wyczerpanie roszczeń ugodą. SN uchylił ten wyrok, podkreślając kluczową rolę precyzyjnej treści ugody i świadomości stron co do zakresu zrzeczenia się roszczeń. Orzeczenie wymusza staranne konstruowanie ugód deweloperskich, zwłaszcza w relacjach z konsumentami.
Implikacje praktyczne dla konsumentów i deweloperów
Konsumenci, którzy zawarli ugodę z deweloperem, nie tracą automatycznie uprawnień z rękojmi do wad nieobjętych ugodą. Deweloperzy muszą precyzyjnie określać zakres ugody i upewnić się, że konsument świadomie zrzeka się roszczeń; w przeciwnym razie ugoda może nie być skuteczna wobec późniejszych usterek. Wyrok SN zapadł w sprawie o obniżenie ceny o 120 tys. zł – wartość ta obrazuje potencjalne znaczenie finansowe takich roszczeń dla konsumentów. Orzeczenie może wpłynąć na praktykę zawierania ugód reklamacyjnych, zmuszając deweloperów do większej transparentności i szczegółowości w opisie usuwanych wad.
Jak Państwa zdaniem zmieni się praktyka zawierania ugód deweloperskich po tym wyroku? Czy sądy będą teraz badać każdą ugodę pod kątem świadomości konsumenta?
